افراد زمانی میتوانند از حقوقی که در قانون برای آنها به رسمیت شناخته شده استفاده کنند که از این حقوق آگاهی داشته باشند. یکی از انواع حقوقی که شاید کمتر کسی نام آن را شنیده باشد حقی به نام «حق ارتفاق» است. در ادامه برای تفهیم بیشتر، مثال‌هایی بیان می‌کنیم و راجع به چگونگی ایجاد حق ارتفاق توضیح می‌دهیم.
مثال اول: اگر شما یک کشاورز باشید و برای آبیاری زمین خود ناگزیر شوید از زمین همسایه عبور کنید شما در زمین همسایه حق ارتفاق دارید در این مثال حق ارتفاق شما عبارت است از حق عبور؛ یعنی شما به موجب این حق میتوانید از زمین همسایه عبور کنید. مثال دوم را در زندگی شهری و آپارتمان نشینی بیان می‌کنیم؛ فرض کنید دو ساختمان در کنار هم هستند که راه عبور یکی از آنها از محوطه‌ی حیاط ساختمان کناری است به عبارتی پلههای ساختمان در محوطه‌ی ساختمان کناری باشد این هم مثالی از حق ارتفاق است. حق داشتن مجرای آب در ملک دیگری یا داشتن درب در ملک دیگری نیز از سایر مصادیق حق ارتفاق است؛ اکنون که با ذکر این مثال‌ها با مفهوم حق ارتفاق آشنا شدید به توضیح این حق میپردازیم.
از مثالهای مذکور به خوبی آشکار است که حق ارتفاق حقی است وابسته به وجود ملک و به این سبب در تعریف حق ارتفاق باید بگوییم حقی است که برای اشخاص به تبع مالکیت ایشان در املاکِ واجدِ حقِ ارتفاق در ملک دیگری ایجاد می‌شود. بنابراین از ویژگی‌های بارز حق ارتفاق که وجه ممیز این حق از سایر حقوق است و از تعریف بالا نیز برمی‌آید این است که حق ارتفاق حقی قائم به ملک است نه به شخص. به این معنی که به تبع ملک وجود دارد و وابسته به شخص نیست. بنابراین اگر شخص الف مالک ملکی باشد که نسبت به ملک مجاور حق ارتفاقی مثلا از نوع حق عبور و مرور دارد و شخص الف این ملک را به شخص ب بفروشد حق ارتفاق به جهت تغییر مالک از بین نمیرود و ملک مذکور همچنان نسبت به ملک مجاور حق عبور را دارد.
حق ارتفاق چگونه ایجاد می‌شود؟
در پاسخ باید گفت حق ارتفاق به دو صورت ایجاد می‌شود یا قراردادی است یا طبیعی. قراردادی یعنی اینکه مالکان دو ملک با هم توافق میکنند که مثلا یکی از آنها در ملک دیگری مجرای آب یا فاضلاب یا راه عبور داشته باشد و به موجب این توافق و قرارداد، حق ارتفاق برای ملک ایجاد می‌شود. زمانی که شخص حق پیدا می‌کند، این حق دائمی است یعنی تا زمانی که دو ملک وجود دارد این حق برقرار است. البته ممکن است در همان قراردادی که موجب حق ارتفاق است مالک برای مدت محدودی برای دیگری حق ارتفاق ایجاد کند.
حق ارتفاق ممکن است به خاطر وضعیت طبیعی ملک باشد مثلا زمین کشاورزی بالادستی که مجرای آبش ناگزیر از زمین پایینی عبور می‌کند.
موضوع قابل توجه اینکه به موجب قانون رعایت این حق در درجه‌ای از اهمیت بوده است که قانون‌گذار در سال ۱۳۱۱ بر لزوم درج و ثبت حقوق ارتفاقی املاک نیز تصریح نموده است؛ ممکن است شنیده باشید که شخص برای حق ارتفاق سند دارد طبق قوانین ثبت زمانی که در سال ۱۳۱۰ ثبت املاک اجباری شد یعنی مالکان به موجب قانون مکلف شدند برای املاک خود سند مالکیت بگیرند در پروسه و تشریفات صدور سند اشخاصی که در ملکی حق ارتفاق داشتند مکلف بودند در صورت جلسه تحدید حدود ملک مربوطه این حق را ذکر کنند و این حق ارتفاق در سند مالکیت قید می‌شود. همچنان که مطابق آیین‌نامه‌ی اجرای قانون ثبت علاوه بر تصریح به درج شماره‌‌ی ملک، تاریخ ثبت ملک در دفتر املاک، نام و نام خانوادگی و شماره‌‌ی شناسنامه و محل صدور آن و محل اقامت و تابعیت مالک، نوع و مشخصات ملک و محل وقوع و اجزا و متعلقات آن، حدود ملک، بهای ملک، در بند ۷ از ماده‌ی ۱۰۳ آیین‌نامه‌ی مزبور صراحتا بر درج کلیه‌ی حقوقی ارتفاقی در دفتر املاک به شرح ذیل تصریح گردیده است:
«حقوق عینیه که اشخاص در آن ملک دارند با اسامی صاحبان حقوق و همچنین حقوق ارتفاقیه که برای ملک مورد ثبت در املاک مجاور و یا برای املاک مجاور در ملک مورد ثبت موجود است (حقوق ارتفاقی باید در دفتر ثبت املاک ثبت شود و سند مالکیت برای آن منظور شود)»
از دیگر ویژگی‌های حق ارتفاق عدم قابلیت تقسیم آن است. بنابراین اگر چند نفر مالکان مشاع ملکی باشند که این ملک در زمین دیگری حق ارتفاقی داشته باشد و این مالکان مشاع، ملک خود را بین خودشان تقسیم کنند اینگونه نیست که حق ارتفاق به یکی از آنها اختصاص یابد بلکه همه‌ی آنها دارای حق مزبور خواهند بود.
در ضمن باید به این نکته توجه کنیم که در حق ارتفاق هم صاحب ملکی که به نفع ملک دیگری حق ارتفاق در ملک او ایجاد شده مکلف به رعایت حقوق طرف مقابل است و نباید در راستای استیفا حقوق قانونی یا قراردادی صاحب حق مانعی ایجاد کند؛ از طرف مقابل صاحب حق نیز در اعمال حق خود مکلف به رعایت متعارف و حدود اذن خواهد بود و نباید اعمال حق خود را موجب اضرار به غیر و تجاوز به حریم شخصی ایشان قرار دهد.
تفاوت حق ارتفاق و حق انتفاع چیست؟
در خاتمه با توجه به بیان ویژگی‌های خاص حق ارتفاق، تفاوت میان حق مزبور و حق انتفاع مشخص می‌شود. حق انتفاع حقی است كه به موجب آن شخص میتواند از مال متعلق به دیگری استفاده کند. در حق انتفاع برای منتفع فقط حق استفاده و بهره‌برداری از مال دیگری ایجاد می‌شود بدون اینکه مالکیتی برای وی نسبت به مال موضوع حق انتفاع ایجاد شود، حتی ممکن است در حق انتفاع، مالکیت عین (درخت) و منافع حاصل از آن مال (میوه) لزوماً متعلق به شخص واحد نباشد به عبارتی مالک منافع است که میتواند نسبت به ایجاد حق انتفاع از منافع تحت مالکیت خود اقدام نماید. بنابراین در ایجاد این حق توجه صرفاً به شخص است و برخلاف حق ارتفاق اختصاص به ملک ندارد. برای تمایز میان مفاهیم بیان شده با ذکر یک مثال این مطلب را به پایان می‌بریم.
یک قطعه آپارتمان به موجب اسناد مربوطه متعلق به شخص الف است که با تنظیم قرارداد اجاره‌ای مبادرت به انتقال منافع یک ساله‌ی آپارتمانِ موصوف به شخص ب می‌نماید؛ در این فرض مالکیت عین همچنان برای الف باقی مانده است و آنچه موضوع قراداد اجاره واقع گردیده است صرفاً مالکیت منافع بوده که برای مدتی مشخص به شخص ب منتقل شده است؛ حال شخص ب به عنوان مالک منافع میتواند حق انتفاع از آپارتمان موصوف را به شخص ج انتقال بدهد بدون اینکه مالکیتی برای ج نسبت به منافع ملک ایجاد شود.
تهیه شده در: chetor.com
سلام وخداقوت …استفاده کردیم از مطالب اتون..مطالب حقوقی را به زبانی ساده وقابل فهم وسلیس وروان بیان کردین ..باوجود اینکه خودم کارشناسی حقوق ام واقعا لذت بردم ..دست مریزاد
حقوق انتفاعی غیر قابل انتقال به شخص ثالث که در مثال پایانی متن به این موضوع درست اشاره نشده باید نوشت : شخص ب میتواند حق بهره وری از منافع آپارتمان مشارالیه را می تواند در مدت معلوم به شخص ج انتفاع دهد.
با سپاس
سلام ملکی خریدم که قسمتی از آن به عنوان نورگیر هست( بالکن غیرمسقف) که در سند ذکر شده : متراژ ۱۰/۸۱ متر مربع «حقوق ارتفاقی:منظم به قطعه سه تفکیکی» . آیا این متراژ باید جزو محاسبه متراژ واحد من به حساب بیاد؟؟؟ واحد یک (قطعه سه تفکیکی) هستم. و این فضا به عنوان نورگیر چهارطبقه تعبیه شده،سقف نداره و تا بالای ساختمان باز است.همه ۱۲ واحدهای بالا به این فضا پنجره دارند. نمیدونم قانون تملک آپارتمانها چه نظری داره در این مورد!