مقصود از اجاره به شرط تملیک چیست؟

اموال و دارایی‌های منقول (همچون اتومبیل) و غیرمنقول (همچون خانه و زمین) در جریان روابط حقوقی‌ای که افراد یک جامعه با یکدیگر برقرار می‌کنند، می‌توانند موضوع عقود و قراردادهای مختلفی قرار بگیرند. افراد این اموال را گاهی خریدوفروش می‌کنند، گاهی اجاره می‌دهند، گاهی به یکدیگر می‌بخشند و … . هریک از این قراردادها دارای قواعد خاص و منحصربه‌فردی است که در قوانین مختلف پیش‌بینی می‌شوند. علاوه بر قواعد متفاوتی که بر هر یک از این عقود حاکم است، با گذشت زمان شاهد این هستیم که برخی از این عقود به اقتضای تحولات اقتصادی و اجتماعی جوامع یا تحت تأثیر نیازهای جدیدی که به مرور زمان برای افراد یک جامعه شکل می‌گیرد، از حالت صرفا سنتیِ خود خارج می‌شوند و در اَشکال نوین و مدرن در روابط میان افراد ظاهر می‌شوند. یکی از انواع این عقود و قراردادها که در جوامع امروزی بسیار نام آن شنیده می‌شود، «عقد اجاره» است که امروزه علاوه بر شکل سنتی و رایج خود، در قالب عقدی به نام «اجاره به شرط تملیک» میان افرادی که در یک جامعه زندگی می‌کنند، منعقد می‌شود.

«اجاره به شرط تملیک» به عنوان یکی از اقسام عقد اجاره در دهه‌های اخیر رواج بسیاری پیدا کرده است و به یکی از انواع تسهیلات اعطایی توسط بانک‌ها تبدیل شده‌ است. در واقع جریان این نوع تسهیلاتی که توسط بانک‌ها به افراد اعطا می‌شود این است که بانک‌ها به منظور گسترش امور خدماتی، کشاورزی، صنعتی و … به عنوان موجر معاملات اجاره به شرط تملیک را انجام می‌دهند. به این صورت که اموالی را خریداری و به‌صورت اجاره به شرط تملیک در اختیار متقاضیان قرار می‌دهند. به عبارت بهتر این عقد از انواع عقودی است که امروزه می‌تواند میان افراد یک جامعه یا میان افراد یک جامعه با یک شخص حقوقی همچون بانک منعقد شود اما به‌راستی مقصود از قرارداد اجاره به شرط تملیک چیست؟ برای آشنایی با این قرارداد ابتدا به‌طور مختصر به بیان تعریفی از ماهیت و ارکان عقد اجاره خواهیم پرداخت و سپس در خصوص اجاره به شرط تملیک بحث خواهیم کرد.

عقد اجاره

همان‌طور که پیش‌تر گفتیم، هریک از اموالی که در زندگی روزمره مورد استفاده قرار می‌گیرد، از جهات مختلف قابل خریدوفروش یا واگذاری هستند و به‌عبارت بهتر از جهات مختلف می‌توانند موضوع معاملاتی که میان افراد واقع می‌شود، قرار بگیرند. گاه در جریان یک قرارداد، مالکیت عین یک مال به فردی دیگر منتقل می‌شود که در این صورت به چنین قراردادی «بیع» گفته می‌شود و گاه مالکیت منافع یک مال به دیگری انتقال می‌یابد که به چنین قراردادی «اجاره» گفته می‌شود. به عبارت بهتر عقد اجاره عقدی است که به موجب آن فرد مستأجر برای مدت زمانی معین که در متن قرارداد اجاره مشخص می‌شود، مالکِ منافعِ عینِ مستأجره می‌شود و در ازای مالکیت منافع در این مدت زمان معین که براساس آن اجازه‌ی استفاده از آن مال را پیدا می‌کند، مبلغی را به عنوان اجاره‌بها به موجر می‌پردازد. براین‌اساس عقد اجاره دارای چهار رکن است:

موجر (اجاره‌دهنده)، مستأجر (اجاره‌کننده)، اجاره‌بها یا مال‌الاجاره (مبلغی که در عوض اجاره‌ی یک مال به موجر پرداخت می‌شود)، عین مستأجره (مالی که به اجاره داده می‌شود). در واقع یک مال در عقد اجاره دارای دو مالک است؛ یک نفر مالکِ عین است که به او موجر گفته می‌شود و یک نفر مالکِ منافع است که به او مستأجر گفته می‌شود. در هر صورت پس از اتمام مدت زمانی که در قرارداد اجاره تعیین شده‌ است، مالکیت مستأجر بر منافع مال نیز به اتمام می‌رسد و باید مال را به موجر تحویل بدهد که در این حالت مالکیت منافع مجددا به موجر باز می‌گردد.

اجاره به شرط تملیک

عقود و قراردادهایی که افراد میان خود منعقد می‌کنند دارای یک سری تعهدات و آثار اصلی و یک سری تعهدات و آثار فرعی است. مقصود از آثار و تعهدات اصلی، آثاری هستند که خواه طرفین یک قرارداد بخواهند و خواه نخواهند، به‌موجب قانون ایجاد می‌شوند اما آثار و تعهدات فرعی، آثار و تعهداتی هستند که ایجاد آنها منوط به خواست و اراده‌ی طرفین است و در صورتی که آنها نخواهند ایجاد نخواهد شد. برای مثال در عقد اجاره به محض انعقاد عقد میان موجر و مستأجر، مستأجر مالکِ منافعِ عین مستأجره می‌شود و بر این اساس موجر متعهد می‌شود که از زمان معینی که طرفین بر آن توافق کرده‌اند، مال را در اختیار مستأجر قرار بدهد. برای مستأجر نیز این تعهد به‌وجود می‌آید که در بازه‌های زمانی مشخصی که در قرارداد ذکر شده‌ است (مثلا هر سی روز)، مبلغی را به‌عنوان اجاره‌بها به موجر بپردازد و پس از پایان مدت اجاره، مال را به موجر تحویل بدهد. این تعهدات به‌موجب قانون برای موجر و مستأجر به‌وجود می‌آیند و اراده‌ی آنها در اصلِ تعهدات نقشی ندارد هرچند موجر و مستأجر می‌توانند در مورد مبلغ اجاره‌بها یا مدت زمان اجاره توافق نمایند. علاوه بر این تعهدات اصلی، موجر و مستأجر می‌توانند تعهدات فرعی دیگری نیز در عقد اجاره برای یکدیگر به‌وجود آورند که به این تعهدات فرعی در ادبیات حقوقی «شرط» گفته می‌شود. یکی از تعهدات و آثار فرعی که می‌تواند در عقد اجاره درج شود، شرط تملیک است و به عقد اجاره‌ای که چنین شرطی در ضمن آن درج شده‌ باشد، اجاره به شرط تملیک گفته می‌شود. اجاره به شرط تملیک به نوعی از عقد اجاره گفته می‌شود که براساس آن منافع عین مستأجره برای مدت زمان مشخصی که در عقد اجاره تعیین می‌شود، به مالکیت مستأجر در می‌آید و در آن قید می‌شود که اگر مستأجر به تمامی‌ِ تعهدات مندرج در این قرارداد عمل کند، در پایان مدت اجاره، مالک عین مستأجره خواهد شد. تعهدی که برای مستأجر در این نوع قرارداد اجاره ذکر می‌شود، بستگی به توافق طرفین دارد. برای مثال موجر می‌تواند منزل خود را به مستأجر اجاره بدهد و شرط کند که اگر مستأجر در هر ماه فلان مبلغ را بپردازد در پایان سال که مدت اجاره‌ی منزل به پایان می‌رسد، مالک ملک خواهد شد. در این صورت اگر مستأجر به این تعهدی که برای او ایجاد شده‌ است به‌طور کامل عمل نماید، دیگر تعهدی برای تخلیه‌ی ملک نخواهد داشت و در مقابل وی، موجر موظف خواهد بود که مالکیت عین مستأجره را پس از اتمام مدت زمانی که تعیین شده‌ است، به مستأجر انتقال بدهد.

چرایی اجاره به شرط تملیک

همان‌طور که ذکر شد اجاره به شرط تملیک از انواع عقود اجاره است که در ضمن آن، شرطی خاص درج شده‌ است اما چنین می‌توان گفت که این عقد در عین حال که از انواع عقد اجاره به‌شمارمی‌رود، یکی از روش‌های خاصی است که از طریق آن می‌توان اموال را خرید یا به‌ فروش‌ رساند. این روش در ابتدا به علت بالا بودن قیمت مسکن در خصوص خریدوفروش خانه به‌کار گرفته می‌شد تا به این وسیله افرادی که توان مالی کافی ندارند تا بهای مسکن را به‌صورت یکجا بپردازند، بتوانند از این طریق و با این شیوه‌ی پرداخت اقساطی سرپناهی برای خود فراهم کنند اما به مرور زمان در مورد اموال دیگر نیز به‌کار گرفته شده‌ است.

لیزینگ خودرو؛ نمونه‌ای از فروش اموال به‌صورت اجاره به شرط تملیک

علاوه بر اینکه اجاره به شرط تملیک یکی از انواع تسهیلات اعطایی توسط بانک‌هاست، ماهیت آنچه که در لیزینگ خودرو یا واگذاری لیزینگی خودرو اتفاق می‌افتد نیز اجاره به شرط تملیک است. در واگذاری لیزینگی خودرو، شرکت‌های لیزینگ خودرو در طی یک قرارداد، خودرو را برای مدتی معین به متقاضیان اجاره می‌دهند و در آن ضمن مشخص کردن مبلغ اجاره‌بها و دوره‌های زمانی که باید در طی آن اجاره‌بها پرداخت شود، قید می‌کنند که اگر در پایان مدت اجاره، مستأجر به تمامی‌ تعهدات خود در برابر موجر عمل نماید و موجر نیز این موضوع را احراز کند که مستأجر تمامی‌ تعهدات خود را انجام داده است، در پایان مدت اجاره، خودرو به مالکیت مستأجر در می‌آید. در این حالت موجر (شرکت لیزینگ) موظف است در صورت انجام همه‌ی تعهدات از سوی مستأجر، مالکیت خودرو را به وی انتقال دهد.

تهیه شده در: chetor.com

الفبای قراردادهای تجاری

مانند یک حقوق‌دان، متن قرارداد خود را حرفه‌ای تنظیم کنید

مشاهده کتاب الکترونیکی