قوانین آپارتمان نشینی و اصول رعایت آنان

افزایش جمعیت در شهرها کم کم باعث شد تا نوع زندگی و یکجا نشینی مردم تغییر کند. فضای کم باعث شد تا خانه های ویلایی تغییر شکل داده و به آپارتمان هایی چندین طبقه تبدیل شوند. وقتی شکل خانه تغییر کرد به نیاز به قوانینی در جامعه برای نظم بخشیدن به زندگی آپارتمانی ، احساس شد. برای اینکه ساکنین یک مجتمع مسکونی زندگی آرامتری داشته باشند و در کنار سایر همسایگان خود ، حق و حقوق آنها را رعایت کنند ، قوانین آپارتمان نشینی به وجود آمدند . ولی هنوز با گذشت چندین دهه ، هنوز هم فرهنگ آپارتمان نشینی جا نیفتاده است و خیلی ها از قانون آپارتمان نشینی مطلع نیستند و ناخواسته باعث آزار و اذیت دیگران می‌شوند . در این نوشته تلاش کردیم تا شما را با قوانین و مقررات مربوط به آپارتمان نشینی نظیر مشاعات، شارژ ، پارکینگ و … آشنا کنیم .

قانون آپارتمان نشینی در مورد مشاعات و تعمیرات

مطابق قانون آپارتمان نشینی قسمت های مشترک به بخش هایی از یک آپارتمان یا ساختمان اطلاق می شود که حق استفاده و بهره برداری از آن منحصر به یک یا چند واحد نباشد. در واقع این قسمت ها بصورت مشاع برای همه مالکان است. قسمت های مشاع برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده و در سند مالکیت هیچ یک از همسایگان به طور ویژه نیامده است . قسمت‌هایی مانند راه پله، حیاط، پارکینگ، پشت بام و… متعلق به همه اهالی ساختمان است و همگی به یک نسبت در این قسمت‌ها سهم دارند و هیچ کسی نباید با نادیده گرفتن دیگران، به صورت شخصی از این مکان‌ها استفاده کند .

قانون تملک آپارتمان ها اصلی ترین قانون در جهت رفع مشکلات یک ساختمان محسوب می شوند. با مراجعه به این قانون و آیین نامه اجرایی آن می توان مسائل یک آپارتمان را حل و فصل کرد. باید گفت اگر در مواردی که در ادامه ذکر می شود مشکلی پیش بیاید، با توسل به این قانون می توان در مراجع قضایی موضوع را پیگیری نمود.

پارکینگ

فقط واحدهایی حق استفاده از پارکینگ را دارند که در سند مالکیت حق استفاده از پارکینگ مشاع برای آنها مشخص شده است . حتماً باید قبل از عقد قرارداد اجاره یا خرید خانه سهم خود را از پارکینگ مشخص کنید و در صورتی که به شما پارکینگ تعلق پیدا می‌کند، حتماً آن را در سند یا اجاره نامه قید کنید. شما بدون اجازه نمی توانید از پارکینگی که متعلق به شما نیست استفاده کنید . در صورتی که یکی از واحد های آپارتمان ، برای مدتی خالی از سکنه باشد و همسایه ‌ها از پارکینگ آن بدون اجازه مالک استفاده کنند ، پس از اینکه مالک در خانه خود سکونت کرد ، می‌ تواند اجاره مدت استفاده از پارکینگش را از استفاده کننده درخواست کند .

اگر فردی در پارکینگی که متعلق به خودش نیست خودروی خود را پارک کند و تمایلی به برداشتن آن نداشته باشد ، بر اساس قانون آپارتمان نشینی جرم محسوب شده و جریمه و حبس به عنوان مجازات برای او در نظر گرفته می‌شود . طبق قانون آپارتمان نشینی ، نمی‌توان بدون جلب رضایت تمام اهالی ساختمان در پارکینگ مراسم برگزار کرد .

قرار دادن وسایلی مانند میز و صندلی در پارکینگ برای استفاده شخصی ممنوع بوده و دخل و تصرف در حقوق دیگر مالکان محسوب می ‌شود . مالکان می‌ توانند براساس توافق فی مابین نسبت به قرار دادن وسایل دیگر و حتی استفاده از پارکینگ آپارتمان‌‌ های دیگر تصمیم بگیرند .

ایزوگام پشت بام و آسانسور

پشت بام نیز جز مشاعات ساختمان بحساب می آید و مسئولیت پرداخت تمام هزینه های تعمیراتی آن مثل ایزوگام و غیره بر عهده همه ی ساکنین مجتمع می باشد . پس هزینه ها باید بین مالکین تقسیم بندی شود و هر مالکی سهم خودش را پرداخت کند . البته اگر زیر بار نروند باید ابتدا از طریق گفتگو و اگر گفتگو سازگار نبود از طریق شورای حل اختلاف اقدام شود . قانون آپارتمان نشینی مشخص می‌ کند که قرار دادن اشیا روی پوشش عایق کف پشت بام ممنوع است و در صورت صدمه زدن به آن هزینه ‌های تعمیرات بر عهده آسیب زننده خواهد بود .

طبق قانون آپارتمان نشینی اگر آپارتمان فاقد آسانسور باربری باشد ، به هیچ عنوان نباید از آسانسور اصلی آپارتمان برای جابجایی اسباب و اثاثیه استفاده کرد . اگر شخصی عمداً یا سهواً آسیبی به آسانسور آپارتمان برساند ، تمام هزینه‌ های تعمیرات بر عهده خود او است . فضا های اضافی در اتاقک آسانسور در پشت بام و اتاق تأسیسات در پارکینگ صرفاً جهت قرار دادن وسایل مرتبط با ساختمان است .

راه پله ها و مسیرهای عبور و مرور ساکنین مجتمع

از دیگر قوانین آپارتمان نشینی می توان به تمیز نگه داشتن راه پله ها و مسیر هایی که ساکنین برای عبور و مرور از آنها استفاده می کنند اشاره کرد که این امر باید از جانب ساکنین رعایت شود . باید قبل از بردن زباله‌ ها به بیرون از خانه از سالم بودن پلاستیک آن مطمئن شوید و اگر به هر دلیل قسمتی از راه پله را آلوده و کثیف شد ، باید به سرعت برای نظافت آن قسمت اقدام کنید . طبق قانون آپارتمان نشینی گذاشتن کفش ، دمپایی و جا کفشی پشت در آپارتمان و در محوطه راهرو ها و همچنین قرار دادن کیسه زباله و سطل آشغال پشت در آپارتمان ، ریختن زباله و آشغال در حیاط و راهرو ها ممنوع است .

هزینه شارژ در قانون آپارتمان نشینی

یکی از موارد موجود در قانون آپارتمان نشینی ، مدیریت شارژ ساختمان است . شارژ مبلغی است که بابت ارائه خدمات خاصی از ساکنین آپارتمان دریافت می‌شود . مفاهیمی در مورد شارژ وجود دارد که در ادامه به توضیح در مورد آن‌ها می‌پردازیم .

حق شارژ شامل چه هزینه هایی می شود؟

هزینه تعمیر و نگهداری قسمت های عمومی ساختمان

هزینه نگهداری از گیاهان و فضای سبز مجتمع

هزینه ‌های مربوط به سرایداری

هزینه ‌های خرید اقلام مورد نیاز در قسمت‌ های عمومی ساختمان (مثلاً وسایل مورد نیاز جهت نظافت، روشنایی راهرو ها و … )

در مورد حق شارژ طبق قانون آپارتمان نشینی موارد زیر باید رعایت شوند

تمام واحد های یک مجتمع مسکونی چه آنهایی که سکنه در آن زندگی می کنند یا واحد های خالی از سکنه باید بابت پرداخت شارژ ماهیانه اقدام کنند .

در صورت توافق بین صاحب خانه یا مستاجر یکی از آنها موظف به پرداخت حق شارژ ماهیانه هستند.

در صورت اضافه شدن به تعداد افراد یک خانواده میزان مصرف آب ، برق و… نیز افزایش می یابد . در نتیجه افزایش حق شارژ ساختمان و سایر هزینه ‌های مشترک کاملاً منطقی است .

چنانچه واحدی حق شارژ ماهانه را پرداخت نکند ، هیئت مدیره طبق قانون آپارتمان نشینی ، اظهارنامه‌ ای با موضوع عدم پرداخت حق شارژ ساختمان با اعلام مبلغ دقیق بدهی برای آن واحد ارسال می‌کند . در صورتی که حتی با دریافت اظهارنامه بدهکار مبلغ بدهی را پرداخت نکرد ، هیئت مدیره این اجازه را دارد که مسئله را از طریق مراجع قضایی پیگیری کند .

اگر با وجود حکم دادگاه مبنی بر پرداخت بدهی ، بدهکار همچنان برای پرداخت شارژ اقدام نکرد ، هیئت مدیره می ‌تواند بر طبق قوانین آپارتمان نشینی دسترسی بدهکار را به امکانات عمومی ساختمان مثل شوفاژ ، تهویه مطبوع ، آب گرم ، برق و گاز متوقف کند .

اگر فردی از اهالی ساختمان به هر طریقی به بخش عمومی ساختمان خسارت وارد کند ، آن شخص موظف است تا هزینه خسارت وارده را پرداخت کند و هزینه از محل شارژ ساختمان پرداخت نمی ‌شود .

سهم هر واحد از حق شارژ در مورد هزینه‌ هایی که ارتباط با مساحت زیربنایی خانه دارد به نسبت مساحت محاسبه می‌ شود و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیر بنا ندارد از قبیل هزینه‌ های مربوط به سرایدار، نگهبان ، متصدی آسانسور، هزینه نگهداری تأسیسات ، باغبان ، تزئینات قسمت ‌های مشترک و غیره به طور مساوی بین مالکین یا استفاده کنندگان تقسیم می‌ شود .

سر و صدا در آپارتمان

با پیشرفت تکنولوژی و نیاز بشر به استفاده از آن باید توجه کرد که فرهنگ استفاده صحیح از آن نیز باید جا بیفتد مثلاً اگر قصد دارید در خانه خود استودیو ضبط موسیقی برپا کنید ، لطفا از نصب عایق‌ها غافل نشوید . این نوع عایق‌ها باید در همه سمت اتاق به کار برده شوند . کف ، سقف ، دیوارها و پنجره اتاق را عایق صدا کنید تا موجب نارضایتی همسایگان خود نشوید .

سینماهای خانگی ، لذت چند برابری برای تماشای برنامه ‌های صوتی و تصویری به همراه دارند . اما موج و شدت صدا در آن‌ها گاهی به قدری زیاد است که برای همسایگان شما آزار دهنده می ‌شود . برای این کار لازم است در هنگام خرید این وسایل و تجهیزات به متراژ خانه خود هم دقت کنید و به غیر از آن ، صدای پخش موسیقی را تا اندازه ‌ای بالا ببرید ، که فردی خارج از خانه شما با آن اذیت نشود .

اگر در خانه کودک یا کودکانی زندگی می‌ کنند ، شما نمی ‌توانید آن‌ها را از بازی کردن منع کنید ، اما می‌توانید کف خانه را عایق صدا کار کنید یا حداقل از فرش‌های ضخیم‌ تر برای خانه استفاده کنید . با این کار سر و صدای کمتری از جانب همسایه طبقه پایین شما شنیده می‌شود . البته به مرور کودک تان ، قوانین آپارتمان نشینی را هم از شما فرا می ‌گیرد . برای جابجایی وسایل خانه ، آن‌ها را بر روی کف نکشید . بهتر است از فردی کمک بگیرید تا راحت ‌تر و بی ‌صداتر آن‌ را جابجا کنید .

تعمیرات خانه را در روزهای غیر تعطیل و در ساعات صبح و عصر انجام دهید .

اگر قرار است واحدی از امکانات ساختمان که قبض مشترک دارند ، استفاده بیشتری داشته باشند بهتر است این موضوع را با همسایگان یا مدیر ساختمان در جریان بگذارید . برای مثال اگر قصد تدارک دورهمی ، نذری و … را دارید ، می ‌توانید برای پرداخت سهم بیشتری از شارژ اقدام کنید .

حفظ تمیزی و پاکیزگی پادری واحد

برخی از افراد ، جلوی درب ورودی واحد مسکونی متعلق به خود پادری پهن می کنند . مدیر نمی‌ تواند مانع این کار شود اما اگر پادری همیشه آلوده باشد ، مدیر می‌تواند ساکن آن واحد را به رعایت بهداشت دعوت کند . برخی از شهروندان ، پیش از ورود به داخل واحد ، کفش ‌های خاکی یا خیس (در روزهای بارانی) را با پادری پاک می‌کنند . در این صورت ، تمیزی پادری مخدوش می‌ شود . لکه‌ های آلودگیِ باقی ‌مانده روی پادری از آن جهت که بیرون از منزل هستند دیگر یک موضوع شخصی نیست و به‌ نوعی به همه ساکنان به‌ ویژه ساکنان آن طبقه مربوط می‌شود .

حفظ نظافت پارکینگ

با توجه به اینه در پارکینگ خودروهای زیادی پارک می شود باید رعایت اصول بهداشتی و نظافت پارکینگ مورد توجه تمامی افرادی قرار بگیرد . پارکینگ بخشی از مشاعات است که نظافت آن از جمله موارد مصرفی شارژ ماهانه به شمار می‌رود ، اما مانند سایر مشاعات همه موظف به رعایت بهداشت در آن هستند . یکی از مواردی که نظافت پارکینگ را تهدید می‌کند ، روغن‌ ریزی وسایل نقلیه است . اگر خودرو یا موتورسیکلتِ هر یک از اهالی روغن ‌ریزی داشته باشد ، او موظف است علاوه بر رفع مشکل در کوتاه‌ مدت ، پارکینگ را هم تمیز کند . در چنین مواردی ، مدیر ساختمان پس از ارائه اخطار و در صورت تکرار موضوع ، می‌تواند هزینه یک دوره نظافت کامل پارکینگ را از فرد خاطی اخذ تا نسبت به رفع آن اقدام کند .

قانون عبور و مرور

یکی از مهم ترین قوانین آپارتمان نشینی قانون عبور و مرور است . اگر یک مجتمع مسکونی فاقد نگهبان است ، در ورودی باید سر ساعت مشخصی که روی آن توافق شده است قفل شود و کلید آن را فقط ساکنان آپارتمان داشته باشند با این حال هیچ یک از اهالی ساختمان نمی‌تواند ممانعتی برای رفت و آمد سایرین ایجاد کند .

نتیجه گیری

آنچه گفته شد بخشی از مشکلات عمده ساکنین در آپارتمان است و راهکار حل و فصل آن در قانون تملک آپارتمان ها گنجانده شده است. البته برخی از این موارد توسط عرف حل و فصل می شود اما قانون نیز در آن دخالت دارد. موارد مذکور بیشتر بخاطر آن بیان شده است تا قبل از بوجود آمدن مشکل ، ساکنین از آن آگاه شوند و به رفع آن بپردازند. همچنین دانستن این موارد شما را در بهبود همسایه داری کمک می کند.

پیشنهاد

نرم افزار مدیریت ساختمان هومتیک ، راحت ترین راه ارتباط با مدیر ساختمان برای اعلام مشکلات و درخواست رسیدگی ایشان است. این نرم افزار علاوه بر حل مشکلات کمک می کند تا بتوانید در کمترین زمان با سایر ساکنین در ارتباط باشید و با هم در جهت ارتقاء فرهنگ آپارتمان نشینی بکوشید.