مرجع فیلم آموزشی و مقالات آموزشی برای موفقیت و پیشرفت

فروش ملک مشاع چگونه امکان‌پذیر است

10

برای آشنایی با نحوه فروش ملک مشاع در وهله‌ی نخست لازم است ملک مشاع را تعریف‫ کنیم. ملک مشاع، ملکی است که بین دو یا چند نفر مشترک باشد، به این وضعیت در اصطلاح حقوقی «اشاعه» گویند و بدین معنی است که هر ذره از ملک و جزء جزء آن متعلق به همه‌ی شرکاست. در ملک مشاع، هر شریک نسبت به جزء جزء ملک، مالکیت دارد. این وضعیت ممکن است با هر عمل حقوقی (خرید و فروش ملک، هبه مال به دو نفر و…) به وجود آید. به عنوان مثال، شخص «الف» مالک شش دانگِ یک باب مغازه است و دو دانگ آن را مشاعاً به شخص «ب» می‫فروشد؛ بدین ترتیب «الف» و «ب» هر دو مالک مغازه می‫شوند. فرض معمول دیگر، وضعیت اشاعه در ماترک (اموالی که از شخص فوت شده باقی مانده است) می‌باشد. زمانی که یک خانه به چهار نفر به ارث می‫رسد، هرکدام به نسبت سهم‌الارث در خانه‌ی مذکور مالک و شریک یکدیگر می‫شوند. البته این اشاعه به معنای عدم امکان صدور سند رسمی نسبت به سهم هر کدام از شرکا در املاک ثبت شده نیست. بنابراین نسبت به سهم مشاعی هر کدام سند مالکیتی جداگانه با درج سهم مالکانه مشاعی شریک صادر می‌شود (برای مثال یک و نیم دانگ مشاع از شش دانگ مشاع).

فروش ملک مشاع

فروش ملک مشاع

هرچند فروش ملک مشاع به سبب تعدد مالکین و عموماً اختلاف میان ایشان ممکن است دشوار باشد و حتی معمولاً در مقایسه با ملکی که یک مالک دارد (ملک مفروز) معمولاً افت قیمت خواهد داشت، اما باید بدانیم که هریک از مالکان مشاع بدون اجازه دیگر مالکان، حق دارد نسبت به سهمی که مالک است، اقداماتی از قبیل فروش و اجاره را انجام دهد. به این‌گونه اقدامات در اصطلاح «تصرفات حقوقی» گفته می‫شود. در واقع این تصرفات، در عالم اعتبار واقع می‌شوند. تصرفات حقوقی در مقابل تصرفات مادی قرار دارد، تصرفات مادی یعنی تصرفاتی که نسبت به خود مال و فیزیک آن صورت می‌پذیرد. هرچند تصرفات حقوقی مثل فروش سهم مشاع از ملک به موجب قانون ممکن می‌باشد، ولی هرگونه تصرف مادی در ملک مشاع منوط به اجازه (اذن) تمام شرکاء خواهد بود، چرا که با توجه به مالکیتِ مشاعی ایشان در هر ذره، هر تصرفی در سهم خود به منزله تصرف در سهم دیگری نیز خواهد بود؛ برای مثال اگر احمد و علی مالکین مشاعی ملکی باشند، تصرفات مادی یا عملی هر کدام در مال مشاع منوط به اذن شریک دیگر خواهد بود. حال اگر احمد سهمش را به رضا بفروشد، این فروش از لحاظ قانونی درست است و مانعی ندارد؛ اما اگر پس از انتقال مالکیت به رضا، وی بخواهد به عنوان مالک جدید در ملک حاضر شده و سکونت یا تصرفی تحت هر عنوان نماید و علی راضی به این عمل نباشد، می‌تواند مانع از تصرفات رضا شود و این ممانعت از طرف علی قانونی است.

به دلیل همین مشکلاتی که در خصوص تصرفات مادی در ملک مشاع وجود دارد، مالکین سعی می‌کنند به این وضعیت خاتمه داده و ملک را از حالت مشاع خارج نمایند. در ادامه راه‌هایِ گوناگون پایان دادن به وضعیت اشاعه بیان می‌شود.

پایان دادن به شراکت با توافق

در بحث پایان دادن به مالکیت مشاعی باید به نوع و ماهیت مال توجه ویژه‌ای داشت، چرا که در قوانین و مقررات با توجه به نوع مال، احکام و الزامات قانونی خاصی در نظر گرفته شده است؛ بنابراین با نگاه ویژه صرفاً به اموال غیرمنقول (اعم از زمین و ملک) باید بیان داشت در صورت توافق شرکا با یکدیگر، می‫توانند ملک مشاع را هرگونه که همه رضایت داشته باشند، بین خود تقسیم کنند. در این صورت، تقسیم‫نامه‌ای اعم از عادی یا رسمی (می‌بایست جهت تنظیم تقسیم‌نامه‌ی رسمی به دفترخانه‌ی اسناد رسمی مراجعه کنند) تنظیم شود. ولی باید به این نکته توجه داشت که این توافق زمانی معتبر خواهد بود که در میان شرکا شخص غایب و یا افرادی هم‌چون کودکان و یا اشخاصی که در سلامت کامل ذهنی به سر نبرده یا توان تصرفات معقول در اموال خود را ندارند (محجورین

)، وجود نداشته باشد. اگر چنین حالتی وجود داشته باشد، به جهت رعایت مصلحت این اشخاص، صرفاً دادگاه، صلاحیت اتخاذ تصمیم در رابطه با نحوه و چگونگی تقسیم را خواهد داشت.

پایان دادن به شراکت در ملک مشاع در صورت بروز اختلاف؛ افراز یا فروش ملک مشاع

اختلاف درمورد ملک مشاع

زمانی که شرکای ملک مشاع دچار اختلاف با یکدیگر شوند، هریک از شرکا می‫تواند برای تقسیم ملک، که به اصطلاح قوانین ثبتی افراز نامیده می‫شود، اقدام کند.

اولین سوال این است که شریک ملک باید به کدام مرجع مراجعه کند؟

پاسخ بدین سوال به وضعیت ثبتی ملک مورد تقسیم مرتبط است. به عبارتی در فرضی که ملک موصوف دارای سابقه ثبتی در دفتر املاک اداره ثبت نباشد (یعنی ملک در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشده باشد)، مرجع صالح، دادگاهِ محل وقوع ملک خواهد بود و در فرضی که ملک دارای سوابق ثبتی در دفتر املاک باشد، درخواست افراز از اداره ثبت محل وقوع ملک به عمل خواهد آمد. بنابراین در قریب به نود درصد موارد، شخص باید درخواست افراز خود را به واحد ثبتی حوزه‫ای که ملک در آن حوزه ثبت شده است تقدیم کند و در صورتی‌که مطابق ضوابط قابلیت افراز داشته باشد، عملیات افراز در مرجع ثبتی مربوطه ادامه خواهد یافت. اما در صورتی‌که واحد ثبتی پس از بررسی، عدم امکان افراز به دلایل گوناگون از جمله به جهت مساحت ملک، را اعلام نماید، متقاضی ناگزیر از مراجعه به دادگستری و طرح دعوا خواهد بود که در ادامه به شرح هر کدام از صور فوق پرداخته خواهد شد.

در مورد مراجعه به دادگاه باید به این نکته توجه شود که در دادخواست افراز مال مشاع، نام کلیه‌ی شرکا باید در دادخواست چه به عنوان خواهان و چه به عنوان خوانده قید گردد.

مراجعه به اداره ثبت و فرآیندی که در اداره ثبت طی خواهد شد

پس از مراجعه به اداره ثبت و ارائه درخواست یا تقاضای افراز، فرآیندی اداری طی خواهد شد. بدین صورت که نماینده‌ی ثبت در پی درخواست افراز به پرونده ثبتی ملکی که تقاضای افراز آن شده است، مراجعه می‫کند. باید بدانیم که هر ملک دارای شماره پلاکِ ثبتی است که در سند مالکیت آن درج شده و همان پلاک ثبتی معرف پرونده‌ای است که در ارتباط با همان ملک در اداره ثبت وجود دارد. پس از بررسی مسئول واحد ثبتی و ارجاع پرونده به نقشه‌بردار ثبت، در صورتی که مساحت ملک طبق رویه اداره ثبت به حد نصاب برسد، در روز و تاریخ معین با دعوت از کلیه‌ی شرکا و نماینده‌ی ثبت از ملک بازدید به عمل آمده و نقشه‫بردار بعد از بازدید صورت مجلسی از وضعیت ملک تهیه می‫کند که به امضای شرکا ‫رسیده و بعد از آن نقشه‫بردار تصمیمش را در خصوص قابل تقسیم (افراز) بودن ملک اعلام خواهد کرد.

تصمیم واحد ثبتی مبنی بر عدم قابلیت افراز از طرف هریک از شرکا، ظرف ده روز قابل اعتراض در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

اگر ملک قابل تقسیم یا افراز نباشد چه باید کرد؟

در صورتی که بنا به تشخیص اداره ثبت ملک غیرقابل افراز باشد، گواهینامه‫ای مبنی بر عدم قابلیت افراز به متقاضی تحویل داده می‌شود و وی می‌تواند مستند به گواهی مزبور به انضمام سایر مدارک (تصویرِ برابر اصل سند مالکیت و مدارک شناسایی) درخواست خود را مبنی بر فروش ملک به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک تقدیم نماید. که در عمل باید این درخواست، در قالب دادخواست، یعنی فرم چاپی مخصوصی که در دادگستری موجود است، تنظیم شود (در تهران از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی). با ارائه این دادخواست، پس از صدور دستور فروش در دادگاه‌، با تشکیل پرونده اجرایی، مدیر اجرا طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی، نسبت به مزایده و فروش ملک مشاع اقدام می‫نماید.

تهیه شده در: chetor.com

ارسال دیدگاه

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

10 دیدگاه
  1. محمد می‌گوید

    سلام
    خیلی ممنون، واقعا مطلب مفیدی بود.
    یه سؤال:
    یک زمین کشاورزی هست که به صورت مشاع به ۱۶۸ سهم تقسیم شده. یک نفر مالک ۶ سهم آن هست و برای این ۶ سهم سند دارد. بنده میخواهم ۳ سهم از این ۶ سهم را از این فرد خرید کنم. برای ثبت سند به محضر رفتیم. نامه داد که از اداره‌ی کشاورزی تأییدیه بگیریم. اداره‌ی کشاورزی گفت که نیاز است از زمین خریداری شده نقشه تهیه شود.
    با توجه به مشاع بودن زمین آیا می‌توان ادعا کرد که قسمتی از این زمین زراعی باید به بنده فروخته شود؟ ظاهرا انجام این کار صحیح نمی‌باشد. جالب اینکه اداره‌ی کشاورزی تأکید می‌کند که باید از زمینی که قرار است توسط بنده خریداری شود نقشه تهیه شود در صورتی که این زمنی مشاع می‌باشد و نمی‌توانم ادعای مالکیت قسمتی از آن را داشته باشم.
    مانده‌ام که چه کاری باید انجام دهم. جالب است که محضر دار نیز از این حرف تعجب کرده است.
    از دوستان خواهش میکنم یک راهکار به من نشان دهند.
    ممنون

  2. علیرضا رودسری می‌گوید

    دیدگاه شما …باسلام وخسته نباشید از ززمینی بمساحت دههزارمترمربع دویست سهم مشاع باسند ازاداره ثبت دارم اکنون نیازمند پول فروش ان هستم و هیچیک از شرکارا نمیشناسم و میخام مکان دقیق دویست سهم خودرا دیوار کنم و واگذار کنم لطفا راهنمایی بفرمایید

  3. سینا می‌گوید

    با سلام و عرض خسته نباشید.
    حدود دو ماه پیش زمینی از یک نفر خریدم که این زمین تفکیکی شهرداری بوده و تفکیک شده و به وراث رسیده و در دادگاه هم مشخص هست که هر قطعه به نام کدوم وارث شده. حال یکی از وراث با اینکه ما و چند نفر دیگه این زمین ها رو خریدیم مدعی شده که کل زمین ها متعلق به خودش هست.و اقدام به پاک کردن خط کشی ها کرده و وکیلش تهدید کرده که اگر اقدام به ساخت و ساز کنین تخریب میکنیم.بقیه وراث هم که زمین هاشون رو فروختن همگی وکیل دارند.
    با توجه به موارد گفته شده تکلیف ما چیه؟
    با تشکر

  4. علیرضا می‌گوید

    سلام سوال اینکه دو مغازه در کنار هم با دو پلاک ۲۵وپلاک۲۷داری یک صلح نامه میباشد و یک پلاک ثبتی ،ایا این دو مغازه جداگانه میشود فروخته شود گفت مغازه بنام پدر فوت شده اینجانب است

  5. عبدالرضا قهرمانی می‌گوید

    لطفا بفرمایید که اگر نسبت به متراژ معینی مثال ۱۱۰ متر از باقی مانده یک قطعه زمین ۱۰ هزار متری که الباقی شرکا اعلام رضایت به یک نفر بدهند .در چنین شرایطی امکان افراز از اداره ثبت وجود دارد یا مجددا نیاز به نظر شهرداری دارد؟

    1. بهاره حسنی می‌گوید

      سلام و عرض ادب
      وقتی برای صدور گواهی افراز از اداره ثبت، به اداره مذکور مراجعه می کنیم. اداره ثبت در همه موارد به شهرداری ارجاع و کسب نظر می کنه و فرض سوال شما هم از این امر مستثنی نیست.

  6. محمد می‌گوید

    با عرض سلام و خسته نباشید…عالی بود ممنون…استفاده کردم

  7. بهرام پناهی می‌گوید

    معلوم نشد اگر یک مالک از پنج مالک مخالف تخریب بنا و ساخت برجی به جای آن باشد آیا میتواند جلوی مالکین سود جو را بگیرد و باید به کجا مراجعه و تقدیم دادخواست کند زمین و ساختمان مشاع و پنج آپارتمان سند مالکیت دارند و سند تفکیکی و تقسیم نامه هم موجود است و آیا شما وکیلی در این مورد دارید

  8. حسین می‌گوید

    دنبال نحوه حل اختلاف در صورت عدم توافق برای فروش و جزییات هزینه ای و زمانی آن بودم

  9. عيسي می‌گوید

    سلام دوست عزيز براي مقاله جالب زحمت كشيدي چون مقاله شما ترجمه نيست . مرسي