مسکن از اولین و مهم‌ترین ملزومات زندگی انسان است. در واقع، داشتن سرپناهی امن و مطمئن اولین لازمه زندگی بشری از دوران پارینه‌سنگی و انسان‌های اولیه محسوب می‌شود. به همین دلیل، برای تمامی افراد در جوامع مختلف، مسکن و محل زندگی یکی از بزرگ‌ترین دغدغه‌های طول عمرشان است. البته صرفا داشتن سرپناه کافی نیست. بی‌شک هر انسانی برای این سرپناه شرایط و مشخصاتی را در نظر دارد که خانه ایدئال او را می‌سازد. منتها گاهی رسیدن به این خانه ایدئال کاری سخت و تا حدی غیرممکن می‌شود. یافتن خانه‌ای مناسب، با همه خصوصیات مدنظر شخصی، در کنار تأمین هزینه خرید آن، گاهی به چالشی بزرگ تبدیل می‌شود. در این مواقع، وام خرید مسکن یکی از بهترین راه‌حل‌ها خواهد بود.
لزوم دریافت وام مسکن
استفاده از وام مسکن برای خرید خانه از گذشته‌هایی دور در اقصانقاط جهان رواج داشته است؛ چراکه عموما خرید مسکن به سرمایه‌ای چشم‌گیر و هنگفت نیاز دارد که تأمین همه آن به‌صورت یکجا از توان عموم افراد در جوامع مختلف خارج است. معمولا همیشه اقشار متوسط در کشورهای مختلف قادر نبوده و نیستند همۀ پول خرید خانه را تأمین کنند. بر همین اساس، وام خرید مسکن به یکی از اصلی‌ترین و مهم‌ترین تسهیلات بانکی تبدیل شد.
این نوع وام را می‌توان در بین اولین تسهیلات بانکی نظام مالی جهان دانست. در حال حاضر نیز در کشورهای مختلف جهان به متقاضیان ارائه می‌شود. البته باید در نظر گرفت که شرایط، قواعد و ضوابط وام خرید مسکن در کشورهای مختلف متفاوت است. منتها به‌دلیل اهمیت فراوانش در تأمین توان خرید مسکن برای تمامی اقشار جامعه، همواره مورد توجه دست‌اندرکاران حوزه‌های مرتبط بوده است.
شرایط دریافت وام مسکن در کشورهای مختلف
وام مسکن می‌تواند تا ۸۰ درصد مبلغ یک خانه را برای خریدار تأمین کند. همچنین، معمولا دارای ۴ عنصر یا بخش اصلی است. این ۴ عنصر عبارت‌اند از:
- نرخ سود؛
- مبالغ اقساط؛
- سقف تسهیلات؛
- دوره‌های بازپرداخت.
در کشورهای مختلف، این ۴ عنصر طبق اصول و قواعد مشخصی تعیین می‌شوند. در کشورهایی با نظام مالی پیشرفته و باثبات، عموما ۴ عنصر ذکرشده بر اساس الگوهای مشخصِ اعتبارسنجی از متقاضیان توسط بنگاه‌های مالی یا بانک‌ها مشخص می‌شود. به این ترتیب که بر اساس اعتبار و توان متقاضی در بازپرداخت وام، سقف تسهیلات و تعداد و مقدار اقساط و زمان بازپرداخت آن مشخص می‌شود. این اعتبارسنجی بر اساس ۴ عامل صورت خواهد گرفت که شامل موارد زیر می‌شود:
- درآمد فعلی متقاضی و شغل او؛
- درآمد چند سال گذشته متقاضی و شغل قبلی او؛
- سابقه او در بازپرداخت وام‌های قبلی؛
- سوابق او در پرداخت مالیات و عوارض خدمات شهری.
با بررسی عوامل مطرح‌شده درمورد هر شخص، سقف مشخصی برای وام خرید مسکن تعیین می‌شود. سپس شخص می‌تواند با توجه به این سقف و مبلغ پولی که در اختیارش قرار می‌گیرد، خانه‌ای متناسب با توانش انتخاب کند.
شرایط دریافت وام مسکن در بانک سامان
در ایران شرایط و قوانین پرداخت وام مسکن متفاوت است. این شرایط معمولا از سوی بانک مرکزی و بر اساس مصوبه‌های هیئت‌دولت و مجلس تعیین و به بانک‌های پرداخت‌کننده وام مسکن ابلاغ می‌شود. البته گاهی برخی از بانک‌ها مجوز پرداخت وام با شرایطی دیگر را دارند؛ اما تحت نظر بانک مرکزی.
بانک سامان یکی از بانک‌هایی است که تسهیلات خرید مسکن را مطابق با استانداردهای جهانی و با نرخ سود مصوب بانک مرکزی در اختیار متقاضیان قرار می‌دهد. به این ترتیب که خریدار می‌تواند تا ۵۰ درصد از ارزش ملک مدنظرش را تا سقف ۷۵۰میلیون تومان از بانک دریافت و به‌صورت اقساط تا حداکثر مدت ۵ سال بازپرداخت کند.
برتری این وام مسکن نسبت به آنچه به‌طور معمول در بانک‌های دیگر ارائه می‌شود بی‌نیازی به ضامن یا مواردی از این دست است. سقف تسهیلات و میزان و تعداد اقساط آن از طریق اعتبارسنجی مشخص می‌شود. بانک بر اساس سوابق حقوقی و مالی و شغلی متقاضی، این اعتبارسنجی را انجام می‌دهد. برخی قوانین در مورد این تسهیلات عبارت‌اند از:
- در ازای هر سند، فقط به یک شخص وام پرداخت می‌شود؛
- شخص متقاضی باید دارای سن قانونی باشد (۱۸ سال تمام)؛
- ملک خریداری‌شده نباید موردادعای مراکزی مانند اداره اوقاف باشد؛
- سند ملک خریداری‌شده تا پایان بازپرداخت در رهن بانک قرار می‌گیرد؛
- ملک خریداری‌شده باید شش‌دانگ، در محدوده شهرداری‌ها و دارای پایان‌کار باشد؛
- بر اساس نظر کارشناسی‌شده، ملک مدنظر نباید با مشکلات خریدوفروش مواجه باشد؛
- شخص متقاضی نباید در سوابق بانکی‌اش چک برگشتی یا مطالبات غیرجاری داشته باشد؛
- ارزش ملک از طریق کارشناس بانک مشخص و سپس سقف تسهیلات پرداختی در ازای آن مشخص می‌شود.
مزایای دریافت وام مسکن بانک سامان
همان طور که گفته شد، خرید ملک (به‌صورت آپارتمان یا خانه‌کلنگی)، به‌دلیل نیاز به سرمایه هنگفت، معمولا بدون دریافت وام میسر نخواهد بود. همچنین، با افزایش نرخ تورم و تأثیر فاجعه‌بار آن بر قیمت مسکن در ایران، در حال حاضر خرید مسکن خارج از توان اکثریت اقشار کشور است. شاید روزی می‌شد گفت که با دریافت وام یا مبلغ بیشتری وام، می‌توانید خانه بهتری بخرید پس از آن غافل نشوید؛ اما امروزه بدون دریافت وام، خرید خانه تقریبا غیرممکن است. حتی تعویض خانه و ارتقادادن آن نیز کاری سخت است.
البته نمی‌توان منکر این حقیقت شد که در بسیاری موارد، دریافت وام مسکن می‌تواند به خرید خانه‌ای بهتر با شرایطی مناسب‌تر منجر شود. در این بین، حتی وام مسکن که از طریق برخی بانک‌های دیگر پرداخت می‌شود نیز به‌دلیل برخی سخت‌گیری‌ها کاری از پیش نمی‌برد.
برای مثال، معمولا وام مسکن به منازلی با سال ساخت زیاد تعلق نمی‌گیرد، سقف تعیین‌شده برای وام خرید مسکن فقط برای خانه‌اولی‌ها قابل‌توجیه است و در موارد دیگر معمولا کمتر از یک‌پنجم ارزش ملک را پوشش می‌دهد، برای دریافت وام نیز نیاز به سپرده‌گذاری یا خرید اوراق مشارکت متناسب با سقف وام دریافتی خواهد بود. این موارد هرکدام مانند مانعی برای دریافت وام مسکن و البته خرید ملک عمل می‌کنند.
نتیجه‌گیری
به‌دلیل گرانی قیمت مسکن طی سال‌های اخیر و احتمال افزایش مجدد آن تحت‌تأثیر برخی مناسبات سیاسی ـ اقتصادی، خرید مسکن بیش از پیش در اولویت خانوارهای مختلف ایرانی خواهد بود. البته افزایش نرخ اجاره‌بها نیز در این حقیقت بی‌تأثیر نیست. بسیاری جوانان ترجیح می‌دهند به‌جای پرداخت ودیعه اجاره‌خانه و اجاره‌بهای ماهیانه، خانه‌ای کوچک خریداری کنند و اقساط وام مسکن خود را پرداخت کنند؛ اما مشکلات موجود در دریافت وام مسکن آنها را با معضلات متعدد روبه‌رو می‌کند.
در این شرایط است که وام‌های سهل‌الوصول و کم‌دردسر مانند ناجی عمل می‌کنند؛ به‌خصوص وقتی بخش اعظمی از ارزش ملک مدنظر را پوشش می‌دهند. در این مواقع، خریدار مبلغی را که قصد دارد به‌ازای ودیعه پرداخت کند برای خرید مسکن داده و به‌جای اجاره‌بهای ماهیانه، اقساط وام را می‌پردازد. به این ترتیب، پس از چند سال، خانه خود را دارد که بسیار ارزنده است.
