از قوانین آپارتمان نشینی و روند مدیریت ساختمان چه می‌دانیم؟

درباره حقوق و قوانین آپارتمان نشینی چه می‌دانید؟ چقدر به این حقوق پایبند هستید؟ سند اجرایی این قوانین چیست؟ نادیده گرفتن قوانین آپارتمان نشینی منجر به بروز چه مشکلاتی می‌شود؟ در این مطلب، ما به تمامی این سؤالات پاسخ داده‌ایم تا اطلاعات کاملی را برای آشنایی با قوانین آپارتمان نشینی و همسایه‌داری گردآوری کنیم. علاوه بر این بر روند مدیریت ساختمان و وظایف مدیر ساختمان نیز مروری داشته‌ایم که دانستن آنها می‌تواند برای مدیر و دیگر ساکنین ساختمان مفید باشد. با ما همراه باشید.

بیایید کمی خاطره‌بازی کنیم و به روزهایی برگردیم که در خانه‌های ویلایی یک یا دو طبقه زندگی می‌کردیم. در کنار هزارویک موضوعِ جالب و تکرارنشدنی که اکنون در ذهن‌مان نقش می‌بندد، حال‌وهوای خانه‌های قدیمی در کوچه و پس‌کوچه‌هایی که سال‌ها محله‌مان بود و به آن تعلق خاطر خاصی داشتیم نیز یکی از خاطراتی است که شاید حتی تداعی آن برای بچه‌های دهه 70 به بعد هم سخت باشد؛ البته طبیعی است چون در سال‌های گذشته با گسترش شهرنشينی و رشد جمعيت، شکل و شمایل مسكن دستخوش تغيير و تحول بسياری شده و خانه‌های یک و 2 طبقه جای خود را به مجتمع‌های ساختمانی داده‌اند.

با تغییر ساختار شهرنشینی، بسیاری از واژه‌ها از جمله «همسایه» به فراموشی سپرده شده و یا تغییر کرده است. این روزها افراد با زندگی در آپارتمان و تردد با آسانسور در داخل ساختمان و استفاده از خودرو، ارتباط‌شان حتی در حد یک دیدار کوتاه که به سلامی ختم شود، نیز محدود شده و دیگر کمتر کسی همسایه‌اش را در داخل یا خارج ساختمان می‌شناسد، اما هیچ‌کدام از این‌ها موجب نادیده گرفتن حق همسایه یا همان آیین همسایه‌داری نمی‌شود.

۵ گام مهم برای رعایت قوانین آپارتمان نشینی و حقوق همسایه‌داری

با قبول اهمیت موضوع همسایه‌داری به این نتیجه می‌رسیم که با 5 گام اساسی می‌توان قوانین آپارتمان‌ نشینی را اجرا کرد و حقوق همسایه را تمام و کمال به‌جا آورد.

گام اول: ناظر بر اعمال خود باشیم

شما تنها کسی هستید که می‌توانید صداهای داخل منزل‌تان را کنترل و مدیریت کنید. شايد ديگران دوست نداشته باشند، آهنگ‌های انتخابی شما را گوش كنند يا صدای برنامه تلويزيونی موردعلاقه شما را بشنوند. پس شما به عنوان یک شهروند منضبط و حامی حقوق همسايگی این قبیل صداها را کنترل کنید.
هنگام رفتن مهمان‌ها، مراسم خداحافظی را با صدای آرام‌تر و داخل منزل برگزار كنيد. چون ممکن است همسایه بالایی یا پایینی مهمان نداشته باشد و طبق روال معمول در این ساعت در حال مطالعه یا استراحت یا… باشد.
اگر فرزندان‌تان هنوز به سنی نرسيد‌ه‌اند كه از فرهنگ آپارتمان‌نشينی سر در بياورند، شما به آنها تذكر بدهيد كه آپارتمان زمين فوتبال و رينگ بوكس و… نيست.
از همه مهم‌تر در مصرف انرژی كمی صرفه‌جويی كنيد، چراكه دود مصرف بيش‌ازحد آب و برق و گاز در صورت تعریف کنتور مصرفی مشترک در چشم همه همسايه‌ها می‌رود.

گام دوم: مشاعات را به غیر واگذار نکنیم

پارکینگ، انباری و حیاط به نوعی از جمله مشاعات ساختمانی هستند که هیچ‌یک از اهالی ساختمان نمی‌توانند به صورت انفرادی برای آنها تصمیم بگیرند. چنانچه ساکنان واحدها وسایل اضافه برای انباری و یا وسیله نقلیه برای پارک کردن در پارکینگ نداشته باشند، براساس قانون اجازه ندارند انباری و یا پارکینگ را به شخصی که ساکن آن ساختمان نیست، اجاره بدهند. این کار موجب ورود و خروج افراد غریبه به داخل ساختمان می‌شود و موجب نارضایتی همسایه‌ها می‌شود. حتی در مواردی هم دیده شده که یکی از مالکان به فردی غیر از اهالی ساختمان اجازه داده که ابزار کار یا هر وسیله دیگری را کنار حیاط به امانت بگذارد که این هم مغایر با حقوق همسایه‌داری است. البته ناگفته نماند که هر مالک می‌تواند انباری یا پارکینگ خودش را در اختیار یکی از اهالی ساختمان بگذارد و طبق قانون ممانعتی ندارد.

گام سوم: در حفظ امنیت ساختمان کوشا باشیم

کسب اطمینان از بسته بودن در ورودی ساختمان و پارکینگ یکی از اولین کارهای هر شخص در راستای حفظ ایمنی ساختمان است. البته امروزه با افزایش تعداد واحدهای موجود در هر ساختمان، نصب دوربین مداربسته برای کنترل ورود و خروج افراد و مشاهده موارد مشکوک امری اجتناب‌ناپذیر است. این دوربین‌ها به‌گونه‌ای تنظیم می‌شوند که علاوه بر مدیر ساختمان، ساکنان همه واحدها از طریق دسترسی به تنظیمات آنتن مرکزی می‌توانند امنیت ساختمان را از دریچه دوربین‌ها کنترل کنند. با پرداخت سهم خود برای نصب دوربین مداربسته می‌توانیم در حفظ امنیت ساختمان سهیم شویم.

گام چهارم: رفاه حال ساکنان طبقه اول و دوم را نادیده نگیریم

ساکنان واحدهای طبقه اول و دوم مجتمع‌های مسکونی معمولا بیش از سایرین از سروصدای همسایه‌ها گلایه دارند. سروصدای پمپ آب برای رساندن آب به واحدهای بالایی ساختمان، بازی کردن بچه‌ها در حیاط آن هم در زمان استراحت، بوق زدن در پارکینگ، روشن گذاشتن وسیله نقلیه برای مدت طولانی در پارکینگ که موجب ایجاد لرزش و تجمع مونوکسیدکربن می‌شود، تردد در راه‌پله‌ها در صورت نداشتن آسانسور و… همه از جمله مواردی هستند که ساکنان واحدهای پایینی را بیشتر از سایرین آزار می‌دهند. با رعایت نکات اخلاقی و دلسوزانه بسیار ساده، به‌خصوص هنگام ورود به پارکینگ و حیاط و تردد در راه‌پله‌ها دیگر خللی به امنیت و آرامش همسایه‌ها وارد نمی‌شود.

گام پنجم: هزینه‌های مشترک ساختمان را بپردازیم

قانون تملک آپارتمان‌ها برای تضمين آرامش و تنظيم روابط ساختمانی ساكنان وضع شده است. اين قانون برای اولين بار در سال 1343تدوين و در سال 1367 اصلاح شد. آيين‌نامه مذكور مقرراتی را بيان می‌كند كه دانستن آن برای هر آپارتمان‌نشينی ضروری است. يكی از ماده‌های آيين‌نامه آپارتمان‌نشينی پرداخت به‌موقع هزينه‌های مستمر برای حفظ، تعمير و نگهداری از بخش‌های مختلف ساختمان است و درصورتی‌كه مالکی سهم خود را از هزينه‌های مشترک نپردازد، مدير ساختمان می‌تواند كتبا از طريق اظهارنامه هزينه صورت‌حساب را مطالبه كند و اگر تا 10 روز بدهی پرداخت نشد، دادگاه‌ها موظف‌اند، شكايات این‌چنینی را خارج از نوبت رسيدگی كنند و فرد خاطی در صورت محكوميت علاوه بر پرداخت بدهی، مكلف به پرداخت جريمه نيز می‌شود.

وظایف مدیر ساختمان و روند مدیریت ساختمان

در ادامه به بخش‌های مختلف مسائل مهم مربوط به ساختمان به صورت مجزا می‌پردازیم.

بخش اول: لزوم انتخاب مدیر ساختمان

چرا ساختمان باید مدیر داشته باشد؟

انتخاب مدیر ساختمان برای آپارتمان‌هایی که بیش از 3 واحد دارند، توصیه می‌شود؛ به‌خصوص اگر ساکنان این واحدها رابطه فامیلی با یکدیگر نداشته باشند، به‌مرور زمان مسائلی پیش می‌آید که ممکن است یکی از طرفین به نفع طرف دیگر از حق خود نگذرد. این همان نقطه آغاز اختلافات بین ساکنان واحدهاست. بنابراین بهترین کار این است که بعد از استقرار همه ساکنان، جلسه‌ای برای انتخاب مدیر ساختمان تشکیل شود.

مدیر ساختمان چطور انتخاب می‌شود؟

برای انتخاب مدیر ساختمان باید جلسه رأی‌گیری با حضور اکثریت ساکنان برگزار شود. بهتر است از میان صاحبان ساکنِ ساختمان فردی به‌عنوان مدیر انتخاب شود، چون مستأجرها هر سال تغییر می‌کنند و به مشکلات ساختمان اشراف کامل ندارند. اما اگر بنا به توافق اکثریت، یکی از مستأجرها کاندیدای مدیریت ساختمان باشد، تا زمانی‌که ساکن آن ساختمان است، می‌تواند به‌عنوان مدیر انتخاب شود.

مدیر ساختمان چه وظایفی دارد؟

مدیر ساختمان تعدادی وظایف عرفی دارد. در بعضی از ساختمان‌ها، بنا به درخواست و تشخیص ساکنان، این وظایف تغییر می‌کند، اما مهم‌ترین وظایف مدیر ساختما عبارت است از:

• محافظت از ساختمان در برابر صدمه‌های احتمالی که ناشی از بی‌احتیاطی ساکنان است، مثل باز گذاشتن شیر گاز هنگام خروج از منزل برای مدت طولانی، جوشکاری با استفاده از برق معمولی ساختمان که امکان آتش‌سوزی دارد و… .
• مدیر ساختمان باید ساختمان را در برابر حوادثی مانند آتش‌سوزی بیمه کند. بر اساس تعداد واحد و متراژ واحد مسکونی هر یک از افراد، هزینه پرداخت سهم بیمه مشخص می‌شود.
• تقسیم دقیق و جمع‌آوری هزینه‌های جاری و عمومی ساختمان. مثل هزینه‌های مربوط به تعمیرات، شارژ ماهانه برای نظاف مشاعات و… .

مدیر در چه مواردی می‌تواند از ساکنان واحدها شکایت کند؟

وقتی فردی به‌عنوان مدیر انتخاب می‌شود، ساکنان باید از او حمایت کنند. اگر یک و یا چند نفر از ساکنان واحدهای مسکونی یک ساختمان نسبت به پرداخت حق سهم مشاعات ممانعت کنند، مدیر ساختمان می‌تواند به‌صورت رسمی و قانونی از فرد خاطی شکایت کند. هزینه‌های مشاعات شامل مواردی مثل پرداخت سهم قبض برق مربوط به پارکینگ، راه‌پله‌ها، برق آسانسور، تعمیر آسانسور و… است. اگر در یک ساختمان، انباری مشاع باشد، هیچ کس حق اختصاص دادن انباری به خود و یا اشغال نیمی از آن را با ابزار و وسایل مختص به خود ندارد. اگر فردی چنین کاری انجام دهد، مدیر با حمایت سایرین می‌تواند از او شکایت و از طرف دادگستری اظهارنامه قانونی دریافت کند. البته بهتر است ساکنان ساختمان جلسه داخلی برگزار کنند و مشکل را میان خودشان حل‌وفصل کنند.

شارژ ماهانه صرف چه اموری می‌شود؟

اینکه شارژهای دریافتی باید صرف چه هزینه‌هایی شود، دقیقا مشخص نیست، اما معمولا صرف این هزینه برای مواردی است که به‌صورت عرفی جا افتاده است؛ مانند تعویض لامپ مشاعات، رسیدگی به نظافت مشاعات، رسیدگی به باغچه و… . نکته مهم این است که مدیر ساختمان باید در قبال انجام همه این موارد فاکتور مالی داشته باشد.

در صورت بروز نارضایتی از عملکرد مدیر ساختمان چه باید کرد؟

در موارد بسیاری، شاهد بروز اختلافات میان ساکنان تازه‌وارد یک ساختمان با مدیری هستیم که پیش از حضور آنها انتخاب شده است یا اینکه ابتدا فکر می‌کردند فرد مناسبی را انتخاب کردند، اما بعد از مدتی متوجه می‌شوند که از عملکرد آن فرد راضی نیستند و… . در چنین شرایطی، باید یک بار دیگر جلسه رأی‌گیری برگزار شود و ساکنان، دوباره برای انتخاب مدیر جدید نظر بدهند و همه مراحل از ابتدا انجام شود. در همه این مراحل، ثبت کتبی صورت‌جلسات ضروری است و همه حاضران در جلسه باید زیر صورت‌جلسه را امضا کنند تا اعتبار داشته باشد.

بخش دوم: نظارت قانونی بر شارژ ساختمان

حتما برای شما هم پیش آمده که هنگام ورود به آپارتمان چندین‌طبقه‌ متوجه شوید که آسانسور خراب است یا با انبوهی از زباله‌ها در پارکینگ و راهروها مواجه شوید. بعد وقتی علت را جویا می‌شوید، می‌گویند یک یا چند نفر از ساکنان واحدها شارژ ماهانه‌شان را پرداخت نکردند. برای چنین مواقعی قوانین و مقرراتی وضع شده که در این بخش می‌خوانیم.

تشکیل جلسه برای تعیین مبلغ شارژ ساختمان

مبلغ شارژ پرداختی توسط واحدها در هر ساختمان با توجه به تعداد واحدها، مساحت و تجهیزات موجود در فضاهای مشترک متفاوت است. به عنوان مثال، حق شارژ ساختمانی که آسانسور دارد و برای روشنایی پاگردها از تعداد بیشتری لامپ استفاده شده با ساختمانی که آسانسور و روشنایی مطلوب ندارد، قابل مقایسه نیست. مدیر ساختمان با برگزاری جلسات سالانه با حضور اکثریت ساکنان مبلغ شارژ را برآورد می‌کند. چنانچه هر یک از ساکنان نسبت به این مبلغ اعتراض داشته باشند با ارائه مستندات و رأی‌گیری می‌توانند مبلغ نهایی شارژ ماهانه را کم یا زیاد کنند.

موارد مصرف شارژ ساختمان

شارژ ساختمان در زمان مقرر توسط مدیر ساختمان یا یک نماینده از سوی مدیر جمع‌آوری می‌شود. ساکنان همه واحدها موظف به پرداخت مبلغ شارژ در زمان معین هستند. در برخی از ساختمان‌ها مبلغ شارژ به تعداد نفرات ساکن در هر واحد دریافت می‌شود و گاهی هم به تعداد واحدها. البته بهتر است به تعداد نفرات باشد، چون به‌طور قطع، واحدی با دو ساکن، در مقایسه با واحد 5 نفره کمتر از آسانسور و بقیه مشترکات استفاده می‌کند. همه این موارد، باید در همان جلسه اولیه به طور کامل بررسی و مکتوب شود. مبلغ شارژ ثابت موارد مصرف مشخصی دارد که همه یا اکثریت ساکنان آن را پذیرفته‌اند. پرداخت قبض آب، برق، گازوئیل و گاز فضاهای مشترک، هزینه‌های مربوط به نگهبان ساختمان، تعمیر و تجهیز شوفاژخانه و آسانسور، نظافت محوطه مشترک، تزیینات ساختمان مانند کاشت و پرورش گیاهان فصلی در باغچه و ایزوگام پشت بام از جمله موارد مصرف شارژ است.

حق پرداخت شارژ با مالک است یا مستأجر؟

قانون مشخص می‌کند که مالک یا مستأجر در چه مواردی موظف به پرداخت شارژ هستند. چنانچه هزینه دریافتی برای مصارف کوتاه‌مدت تعمیر و تجهیز فضاهای مشترک در نظر گرفته شود، مستأجر مکلف به پرداخت شارژ است، اما اگر مبلغ شارژ پرداختی برای مواردی مانند رنگ‌آمیزی راهروها، تعویض اتاقک آسانسور به دلیل فرسودگی و کارهایی از این قبیل باشد که مصارف بلندمدت دارد، مالک باید شارژ را بپردازد.
بر این اساس در تبصره ماده 23 قانون آپارتمان‌نشینی، چنانچه به‌موجب اجاره‌نامه يا قرارداد خصوصی، پرداخت هزينه‌های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن خودداری کند، مستأجر می‌تواند از محل مال‌الاجاره هزينه‌های مزبور را پرداخت كند و درصورتی‌كه پرداخت هزينه‌های جاری مشترک به عهده استفاده‌كننده باشد و از پرداخت خودداری كند، مدير ساختمان می‌توانند علاوه‌بر مراجعه به استفاده‌كننده به مالک اصلی هم مراجعه کنند.

موارد مصرف شارژ سند مکتوب داشته باشد

مبلغ شارژ را مدیر ساختمان جمع‌ می‌کند و هنگام نیاز مصرف می‌شود. مدیر موظف است از تمام جزئیات هزینه‌ها فاکتور داشته باشد. ساکنان واحدها حق دارند به مدیر مراجعه و فاکتور مصرفی را مشاهده کنند. در بسیاری از موارد، اختلاف ساکنان و مدیر به همین دلیل پیش می‌آید که به عنوان مثال مدیر می‌گوید مبلغ شارژ ماه گذشته را برای خرید لامپ و تأمین روشنایی فضاهای مشترک خرج کرده است، اما هیچ فاکتور و به اصطلاح سند مکتوبی برای تایید گفته‌هایش ندارد. هیچ‌یک از ساکنان هم شاهد تعویض لامپ نبوده‌اند.

همه واحدها موظف به پرداخت شارژ هستند

گاهی پیش می‌آید که ساکنان یک یا چند واحد که ممکن است مالک باشند یا مستأجر، از پرداخت شارژ هزینه‌های مشترک امتناع می‌کنند و با این کار حقوق سایر ساکنان را نادیده می‌گیرند و مانع از ارائه خدمات رفاهی به اهالی آن مجتمع می‌شوند. در چنین شرایطی مدیر ساختمان قبل از هر کاری، به‌صورت مکتوب و با درج تاریخ، تأخیر در پرداخت شارژ را به فرد خاطی تذکر می‌دهد. اگر باز هم از پرداخت شارژ امتناع کرد، مدیر می‌تواند به مجتمع قضایی مراجعه و شکایت‌نامه تنظیم کند. در این صورت، اظهارنامه‌ای برای فرد خاطی ارسال می‌شود که بر اساس آن 10 روز فرصت دارد با مدیر ساختمان تسویه حساب کند. اگر بعد از 10 روز باز هم حق شارژ پرداخت نشود، فرد خاطی باید علاوه بر سهم شارژ مبلغی را هم به عنوان جریمه بپردازد.

نارضایتی واحدها از موارد مصرف شارژ

چنانچه هر یک از ساکنان واحدها نسبت به موارد مصرف مبلغ شارژ اعتراضی داشته باشند، می‌توانند علت اعتراض را با مستندات به مدیر ارجاع بدهند. اگر مدیر شخصا به اعتراض رسیدگی و مشکل برطرف شد که هیچ؛ در غیر این صورت فرد معترض می‌تواند موارد اعتراض را مکتوب و در مراجع قضایی پیگیری کند. قانون مکلف است در اسرع وقت به چنین مواردی رسیدگی کند. این قبیل پرونده‌ها خارج از نوبت بررسی می‌شوند.

بخش سوم: قوانین و مقررات پارکینگ ساختمان

درباره ضوابط پارکینگ آپارتمان ها چه می‌دانید؟ چقدر با حقوق شهروندی این بخش از ساختمان آشنا هستید؟ در این قسمت با هرآنچه باید درباره پارکینگ ساختمان مسکونی‌تان بدانید آشنا می‌شوید.

سند مالکیت را مشاهده کنیم

در معامله‌های مربوط به خریدوفروش و اجاره مسکن، پارکینگ یکی از اجزای تفکیک‌ناپذیر واحد موردمعامله است. یعنی اگر در سند مالکیت آن واحد داشتن پارکینگ قید شده باشد، مالک باید آن واحد را با پارکینگ به متقاضی واگذار کند. فرد متقاضی می‌تواند قبل از معامله برای کسب اطمینان سند مالکیت را مشاهده کند. در این صورت تخلف حاصل نمی‌شود. در مواردی دیده می‌شود که مالک بعد از تحویل واحد به ساکن جدید پارکینگ را تحویل نداده است. در این شرایط ممکن است خودش با وجود ترک آن واحد همچنان از پارکینگ استفاده کند یا آن را به شخص دیگری غیر از ساکن فعلی اجاره بدهد که خلاف قانون است و ساکن و حتی مدیر ساختمان می‌توانند از فرد خاطی شکایت کنند.

از ایجاد انواع آلودگی در محوطه پارکینگ خودداری کنیم

در سند مالکیت ساختمان‌ها دو نوع مالکیت قید شده که یکی مالکیت اختصاصی و دیگری مالکیت اشتراکی است. مالکیت اختصاصی حق مالک بر واحد شخصی‌اش است و مالکیت اشتراکی هم قسمت‌های مشاع مانند پارکینگ، راه پله ها، پشت‌بام و… را شامل می‌شود. ازآنجاکه چهار دیواری دیگر اختیاری نیست، اهالی باید در تمام قسمت‌های ساختمان حق همسایگی را رعایت کنند که لزوم اجرای این قوانین در فضاهایی که مالکیت اشتراکی دارد دوچندان می‌شود. یکی از شایع‌ترین مشکلات ساختمان‌های مسکونی که منجر به بروز اختلاف می‌شود، ایجاد صداهای آزاردهنده و آلودگی در پارکینگ است. برخی از اهالی، خودرو را برای مدت طولانی در پارکینگ روشن می‌گذارند که فضا مملو از گاز مونوکسید کربن می‌شود. برخی نیز با بوق زدن در پارکینگ و یا صدای بلند ضبط صوت خودرو برای سایرین مزاحمت ایجاد می‌کنند. در همه این قبیل موارد مدیر ساختمان بعد از تذکر به شخص خاطی، در صورت تکرار مزاحمت حق شکایت دارد.

پارکینگ را واگذار نکنیم

اگر واحدی که در آن ساکن هستید پارکینگ دارد، اما شما خودرو شخصی ندارید، نمی‌توانید پارکینگ را به فرد یا افرادی که ساکن آن ساختمان نیستند اجاره بدهید. چون این کار موجب رفت‌و‌آمد غیر به ساختمان شده و امنیت ساکنان را خدشه‌دار می‌کند. در این صورت مدیر ساختمان می‌تواند از فرد خاطی در مراجع قانونی شکایت کند و دادگاه هم در اسرع وقت به دلیل کاهش اختلافات شهروندی به این قبیل پرونده‌ها رسیدگی می‌کند. اما با اطلاع مدیر ساختمان می‌توانید پارکینگ را به ساکنان واحدهای همان ساختمان که پارکینگ ندارند یا بیش از یک خودرو دارند واگذار کنید.

در فضای مشخص‌شده پارک کنیم

محوطه پارکینگ با خط‌کشی یا پلاک و نشانه‌گذاری به تعداد مالکان تقسیم می‌شود. بعد از آن هر شخص باید دقیقا در جای مشخص به خود پارک کند. مورب پارک کردن و یا پارک کردن روی محل نشانه‌گذاری ورود به حقوق دیگران است. گاهی بعضی از مالکان دو خودرو دارند و می‌خواهند طوری پارک کنند که هر دو در یک جای پارک جا شود که امکان پذیر نیست و باعث برهم‌خوردن نظم پارکینگ می‌شود و سایرین برای ورود و خروج با مشکل مواجه می‌شوند. بنابراین مدیر ساختمان باید بر نحوه پارک خودروها و جاگیری دقیق آن نظارت داشته باشد.

با قوانین پارکینگ مزاحم آشنا باشیم

اصطلاح پارکینگ مزاحم به آن گروه از پارکینگ‌ها گفته می‌شود که جای پارک یک خودرو پشت یا جلوی خودرو دیگر باشد. در چنین شرایطی وقتی یکی از اهالی بخواهد از پارکینگ خارج شود، به ناچار باید مالک دو یا سه واحد را صدا بزند تا خودروشان را جابه‌جا کنند. در این موارد اگر ساکنان از ابتدای سکونت با قوانین پارکینگ مزاحم آشنا نباشند، منجر به بروز اختلافاتی می‌شود که گاهی حتی به نزاع هم منتهی می‌شود. مدیر ساختمان باید در اولین جلسه ساختمان با حضور بیش از نیمی از ساکنان، جای دقیق پارک هر واحد و حدود و اختیارات مالکان نسبت به پارکینگ را تشریح کند.

حق همسایه‌داری را به‌جا آوریم

در ارتباط با مشاعات، به‌ویژه پارکینگ، نکاتی مطرح می‌شود که رعایت آن بر همه اهالی واجب است و تخطی از آن حقوق سایرین را پایمال می‌کند. کسب اطمینان از بسته بودن در پارکینگ یکی از این نکات است. برخی از شهروندان به محض پارک کردن خودرو از پارکینگ خارج می‌شوند و منتظر بسته شدن در نمی‌مانند. در این فاصله ممکن است شخصی به قصد سواستفاده وارد ساختمان شود.
ساختمان‌های امروزی مجهز به سیستم روشنایی هوشمند هستند که برق مشاعات بعد از چند دقیقه به صورت خودکار خاموش می‌شود. اگر ساختمان شما مجهز به سیستم هوشمند نیست، برق پارکینگ را هنگام خروج خاموش کنید تا در هزینه مشاعات صرفه‌جویی شود.
از آب لوله‌کشی پارکینگ برای شست‌و‌شوی خودرو یا قالیچه و… استفاده نکنید. این آب صرفا برای شستن پارکینگ و آبیاری گیاهان جانمایی شده است. استفاده شخصی از آن موجب نادید گرفتن حقوق سایر اهالی می‌شود.

بخش چهارم: وضع قوانین اجرایی برای پشت بام با رأی اکثریت

پشت بام به‌نوعی یکی از فضاهای مشترک به حساب می‌آید که هیچ‌یک از اهالی ساختمان برای استفاده از آن بر دیگری ارجحیت ندارد. پشت بام با پیش‌فرض‌های معمول، به عنوان محلی برای نصب بدنه کولرهای آبی، آنتن مرکزی تلویزیون و اتاقک دسترسی به آسانسور در نظر گرفته شده است. پشت بام محل شست‌وشوی موکت، فرش و پتو و آویزان کردن ملحفه و لباس و یا حتی برپا کردن منقل کباب نیست؛ اما همه این موارد با وضع قوانینی از سوی مدیر ساختمان و رضایت حداکثر ساکنان مجاز است. به عنوان مثال مدیر ساختمان می‌تواند در شروط اولیه مربوط به پشت‌بام قید کند که هر یک از اهالی به‌ازای شستن هر قالیچه روی پشت بام موظف به پرداخت 50 هزار تومان هستند و چنانچه پوشش عایق ساختمان آسیب ببیند، مسئولیت ترمیم آن به عهده آن فرد است.

کلید پشت بام باید دست چه کسی باشد؟

ساکنان همه واحدها می‌توانند کلید در پشت بام را داشته باشند. در برخی از مجتمع‌های مسکونی برای سهولت در نظارت، فقط مدیر ساختمان کلید پشت بام را در اختیار دارد. اگر ساکنان برای کاری مانند سرویس کردن یا تنظیم آب کولر باید به پشت بام بروند، به مدیر مراجعه می‌کنند و کلید را برای چند ساعت از او امانت می‌گیرند؛ به محض پایان کار هم موظف به بازگرداندن کلید به مدیر هستند. البته بهتر است یک یا دو نفر از اعضای هیئت‌مدیره هم کلید یدک پشت بام را داشته باشند که اگر در زمان نیاز مدیر در ساختمان حاضر نبود، ساکنان به مشکل برنخورند.

پشت بام محل بازی کودکان نیست

حضور کودکان در پشت بام علاوه بر ایجاد سروصدا و مزاحمت برای ساکنان طبقه آخر، از لحاظ ایمنی هم پیامدهای جبران‌ناپذیری در پی دارد. در اظهارنامه‌هایی که از سوی مدیر در مواجهه با چنین شرایطی تنظیم و از سوی سایر مالکان برای توجیه شخص خاطی امضا می‌شود، مدیر صراحتا ابراز می‌کند که والدین کودکانی که بام را به عنوان فضای بازی انتخاب می‌کنند، نداشتن فضای بازی مناسب برای کودکان در ساختمان، شکایت اهالی ساختمان مبنی بر حضور کودکان در راه پله و ایجاد آلودگی صوتی را مهم‌ترین دلایل حضور فرزندشان در پشت بام می‌دانند. در چنین شرایطی مدیر باید در ابتدا به شخص خاطی اخطار بدهد. در صورت تکرار می‌تواند با رأی اکثریت اهالی موضوع را در مراجع قانونی پیگیری کند.

حق شارژ را بپردازیم

ازآنجاکه بام یکی از فضاهای اشتراکی ساختمان محسوب می‌شود، پرداخت هزینه‌های مرمتی مانند پوشش عایق کف بام، دورچین‌های بام و… به عهده همه واحدها است. مشکلی که در این زمینه منجر به بروز اختلاف میان اهالی یک ساختمان می‌شود، این است که در برخی موارد، ساکنان واحدهای طبقه پایین از پرداخت هزینه کفپوش بام امتناع می‌کنند. در این موارد، مدیر، مسئولیت جمع‌آوری مبلغ مورد نظر را دارد. نکته مهم در مورد پرداخت عایق بام این است که باید مالک آن را پرداخت کند و مستأجر در قبال این هزینه هیچ مسئولیتی ندارد، چون عایق بام جزو موارد کوتاه‌مدت نیست. چنانچه مالک از پرداخت امتناع کند، مستأجر می‌تواند سهم آن واحد را پرداخت و از مبلغ اجاره ماهانه کم کند.

بخش پنجم: با ضوابط مربوط به آسانسور آشنا شویم

این روزها آسانسور جزو لاینفک آپارتمان‌های 4 طبقه و بیشتر است. درحالی‌که آسانسور یکی از ابزارهایی است که موجب آسودگی اهالی می‌شود، نادیده گرفتنِ شرایطِ استفاده از آن می‌تواند موجب بروز نزاع و مجادله بین اهالی یک ساختمان شود. پس لازم است با موارد زیر آشنا باشید.

به ظرفیت آسانسور توجه کنیم

به محض ورود به آسانسور اغلب با اطلاعیه‌هایی مواجه می‌شویم که ظرفیت آن واحد آسانسور را نشان می‌دهد. برخی از آسانسورها هم مجهز به آلارم اعلام ظرفیت مجاز هستند. ظرفیت آسانسورهای مجتمع‌های مسکونی با توجه به فضای چاه یا چاله آسانسور معمولا بین 4 تا 6 نفر متغیر است. توجه به ظرفیت آسانسور یکی از حقوق و تکالیف آپارتمان‌نشینی است و نادیده گرفتن آن علاوه بر شخص خاطی، جان و آرامش سایر اهالی ساختمان را هم به خطر می‌اندازد. همچنین حرکت آسانسور با بیش از ظرفیت مجاز احتمال خرابی و حتی خطر سقوط را چندین برابر افزایش می‌دهد. در این صورت چند دقیقه منتظر بازگشت آسانسور ایستادن بهتر از ریسک کردن است.

حمل بار ممنوع!

یکی از مواردی که منجر به بروز بیشترین اختلاف بین اهالی یک ساختمان می‌شود، این است که برخی از اهالی توجهی به این نکته که «حمل بار با آسانسور ممنوع است» نمی‌کنند. در این موارد مدیر ساختمان باید ناظر بر عملکرد شخص خاطی باشد و به او تذکر بدهد که آسانسور وسیله حمل بار نامتعارف مانند وسایل منزل نیست. در صورت تکرار، مدیر ساختمان می‌تواند از شخص خاطی به صورت رسمی در مراجع قانونی شکایت کند. البته پیمانکاران بعضی از ساختمان‌ها کابین آسانسور را به گونه‌ای طراحی می‌کنند که برای حمل بار مناسب است و هیچ مشکلی ایجاد نمی‌شود. حتی برخی از ساختمان‌های بلندمرتبه مجهز به آسانسورهایی هستند که تنها برای حمل بار طراحی شده و در کنار آسانسورهای معمولی قرار دارند.

آسانسور اسباب‌بازی نیست

کلیدهای آسانسور در ارتفاعی قرار دارند که کودکان زیر 7 سال به آن دسترسی نداشته باشند. این کار در وهله اول برای حفظ ایمنی کودکان انجام می‌شود. با وجود این، در بسیاری از مواقع، کودکان از غفلت بزرگسالان سوءاستفاده می‌کنند و به‌تنهایی وارد کابین آسانسور می‌شوند. حتی در موارد بسیاری، اختلاف اهالی یک ساختمان بر سر این موضوع است که کودکان از آسانسور به‌عنوان وسیله بازی استفاده می‌کنند. این کار موجب افزایش میزان برق مصرفی و کاهش طول عمر آسانسور می‌شود و احتمال خرابی پیاپی و پرداخت هزینه‌های مربوط به تعمیر و تجهیز مجدد را تا چندین برابر افزایش می‌دهد.

حق شارژ آسانسور را بپردازیم

پرداخت هزینه‌های مربوط به تأمین برق و تعمیرات آسانسور از جمله مواردی است که ساکنان هر واحد به عنوان شارژ ماهانه به مدیر ساختمان پرداخت می‌کنند. معمولا مأموران شرکت پشتیبان کابین آسانسور هر ساختمان، یک بار در ماه برای تعمیر، تجهیز و به اصطلاح سرویس آسانسور مراجعه و مبلغ مشخصی را دریافت می‌کنند. چنانچه قبل از مراجعه در زمان مقرر، آسانسور نیاز به سرویس و یا جایگزین کردن قطعه‌ای داشته باشد، تعمیرکار می‌تواند هزینه‌ای بیشتر از آنچه به صورت ماهانه اخذ می‌کند، تعیین کند. در همه این موارد ساکنان واحدها موظف به پرداخت سهم تعمیر هستند. اگر فردی اقدام به استفاده از آسانسور برای حمل بار نامتعارف کند و این امر منجر به اختلال در عملکرد آسانسور شود، مدیر ساختمان می‌تواند هزینه تعمیر را تماما از شخص خاطی طلب کند.